Novità in materia di successioni e donazioni: cosa cambia davvero per famiglie, acquirenti e banche

Negli ultimi mesi il settore delle successioni e donazioni è stato interessato da due novità importanti. La prima riguarda il pagamento delle imposte, che oggi segue un sistema più rapido e “autogestito” dal contribuente; la seconda riguarda invece la circolazione degli immobili provenienti da donazione, che diventano in molti casi più facili da vendere e da finanziare.

Si tratta di cambiamenti rilevanti non solo per gli operatori del diritto, ma anche per chi si trova concretamente a gestire un’eredità, una donazione o l’acquisto di un immobile con una provenienza familiare complessa.

1. Il nuovo Fisco: l’autoliquidazione della successione

La prima novità: l’imposta di successione oggi si autoliquida. Dal punto di vista fiscale, la riforma ha introdotto il principio dell’autoliquidazione dell’imposta di successione e donazione. In pratica, non si attende più che sia l’Agenzia delle Entrate a calcolare per prima l’imposta dovuta: sono i soggetti obbligati a doverla determinare e versare secondo quanto risulta dalla dichiarazione di successione [DECRETO LEGISLATIVO 18 settembre 2024, n. 139].

Sul piano pratico, questo significa che il contribuente deve prestare maggiore attenzione fin dall’inizio, perché il pagamento dell’imposta non arriva più “a valle” con il tradizionale avviso di liquidazione, ma deve essere effettuato direttamente entro 90 giorni dal termine di presentazione della dichiarazione di successione, mentre le imposte ipotecarie, catastali e di bollo restano dovute al momento dell’invio della dichiarazione.

L’Agenzia delle Entrate non scompare dal procedimento: semplicemente, il suo ruolo si sposta su un controllo successivo. Se rileva errori o differenze, può emettere un avviso per recuperare la maggiore imposta dovuta e le relative sanzioni.

Meno allegati, più procedura telematica

La riforma fiscale con l’obiettivo di semplificare gli adempimenti ha eliminato la produzioni degli estratti catastali o gli atti di alienazione onerosa degli ultimi sei mesi, lasciando l’obbligo di produrre il prospetto di liquidazione da allegare alla dichiarazione di successione da redigere e trasmettersi telematicamente, con eccezioni limitate per i non residenti.

La semplificazione, però, non significa minore attenzione: al contrario, la corretta determinazione dell’imposta assume oggi un peso ancora maggiore, perché eventuali errori possono tradursi in contestazioni successive.

2. La svolta civilistica: più tutele per il terzo acquirente

La seconda novità: immobili donati più facili da vendere e finanziare. Il cambiamento forse più significativo, dal punto di vista civilistico, riguarda i beni provenienti da donazione. La legge n. 182 del 2.12.2025 ha modificato gli articoli 561, 562, 563, 2652 e 2690 del codice civile con l’obiettivo dichiarato di favorire la circolazione dei beni donati e facilitare l’accesso al credito riducendo la possibilità che, dopo una donazione, il bene restiasse “bloccato” per anni perché esposto alle azioni dei legittimari.

Prima della riforma: il problema della provenienza donativa

Fino a poco tempo fa, un immobile proveniente da donazione poteva essere percepito come problematico. Il motivo era noto: il legittimario leso, in determinati casi, poteva agire per ottenere la restituzione del bene anche nei confronti del terzo acquirente. Questo rendeva più prudente il mercato e più difficile, in concreto, ottenere un mutuo garantito da ipoteca su quel bene.

Oggi: il terzo acquirente è molto più protetto

Con la nuova disciplina, la regola cambia in modo netto. Il nuovo testo dell’art. 563 c.c. stabilisce ora che la riduzione della donazione, salvo il meccanismo della trascrizione della domanda giudiziale, non pregiudica il terzo che ha acquistato dal donatario: “La riduzione della donazione, salvo il disposto del numero 1) del primo comma dell’articolo 2652, non pregiudica i terzi ai quali il donatario ha alienato gli immobili donati, fermo l’obbligo del donatario medesimo di compensare in denaro i legittimari nei limiti in cui e’ necessario per integrare la quota ad essi riservata.”

In questa maniera il legittimario, nella maggior parte dei casi, non recupera più il bene dal terzo, ma ottiene un credito in denaro verso il donatario rimanendo tutelato dal nostro ordinamento non più con una tutela “reale” ma con una tutela soprattutto “obbligatoria”: non più il ritorno del bene, ma una compensazione economica.

Quale sorte viene riservata alle ipoteche iscritte sui beni donati

La riforma ha previsto che i pesi e le ipoteche costituiti dal donatario sul bene restano efficaci anche se l’azione di riduzione viene accolta: “I pesi e le ipoteche di cui il donatario ha gravato gli immobili restituiti in conseguenza della riduzione restano efficaci e il donatario e’ obbligato a compensare in denaro i legittimari in ragione del conseguente minor valore dei beni…”

In pratica se su un immobile donato viene iscritta un’ipoteca, questa non viene automaticamente travolta dalla successiva azione di tutela dei diritti del legittimario. Anche per questo motivo gli immobili di provenienza donativa risultano oggi, in linea di principio, più “bancabili”.

Il ruolo decisivo della trascrizione

Resta però fondamentale la pubblicità immobiliare. La protezione del terzo dipende dalla priorità tra la sua trascrizione o iscrizione e la trascrizione della domanda di riduzione. La legge 2 dicembre 2025, n. 182 ha infatti inserito espressamente tra le domande soggette a trascrizione anche le domande di riduzione delle donazioni. Questo significa che la data in cui la domanda viene trascritta può fare la differenza nella soluzione del conflitto tra legittimario e terzo, cosicché chi rende opponibile per primo il proprio titolo nei registri Immobiliari è normalmente più protetto.

Si noti che con la modifica dell’art 2652 c.c. viene introdotta una importante distinzione per la tutela dei legittimari, che per i beni provenienti da donazione, la tutela del terzo è oggi molto forte; per i beni provenienti invece da eredità o legato, resta uno spazio più ampio per la tutela reale del legittimario, soprattutto nel termine di tre anni dall’apertura della successione. Infatti l’art. 2652 c.c., come modificato, prevede una regola specifica per le domande di riduzione delle disposizioni testamentarie: se la domanda viene trascritta dopo tre anni dall’apertura della successione, la sentenza non pregiudica il terzo che abbia acquistato a titolo oneroso con atto trascritto o iscritto prima della domanda.

Questo comporta, sul piano operativo, che per gli immobili provenienti da successione testamentaria il fattore tempo continua ad avere un ruolo molto delicato.

Da quando si applicano queste regole

La riforma civilistica si applica alle successioni aperte dopo il 18 dicembre 2025, data di entrata in vigore della legge n. 182/2025. Per le successioni anteriori, la disciplina transitoria è più articolata: il vecchio regime continua a operare solo in presenza di specifici atti tempestivamente notificati e trascritti entro i termini previsti; in mancanza, anche le successioni precedenti finiscono per essere attratte nel nuovo sistema decorso il semestre stabilito dalla legge. Questo significa che, nei casi concreti, la data di apertura della successione e la presenza o meno di trascrizioni pregresse restano elementi decisivi.

3. I nodi irrisolti: blocchi operativi e paradossi giuridici

Le Perplessità Emerse dal Dibattito Professionale: nonostante l’obiettivo semplificativo della riforma, il confronto tra gli operatori del settore ha evidenziato specifiche criticità e disallineamenti tra il testo normativo e le prassi dell’Amministrazione Finanziaria.

Un primo nodo problematico: riguarda l’anomalia giuridica del curatore dell’eredità giacente (il professionista nominato dal giudice per amministrare un patrimonio in attesa di accettazione da parte degli eredi). Sebbene tale soggetto non sia il proprietario dei beni e svolga funzioni meramente conservative, la normativa tributaria gli impone l’onere di dichiarare e versare le imposte in autoliquidazione, trattandolo come un reale soggetto passivo d’imposta. Questa imposizione genera un blocco circolare: la quale esige il preventivo pagamento delle imposte per permettere la vendita degli immobili ereditari. Tale prassi, considerata dai professionisti priva di fondamento legale in quanto la dichiarazione ha una valenza esclusivamente tributaria, innesca un blocco circolare: il curatore non può vendere i beni per mancanza di fondi con cui pagare il fisco, e non può reperire quei fondi perché il fisco stesso gli impedisce di vendere gli immobili.

A questo si sommano specifiche rigidità burocratiche e informatiche: i sistemi telematici dell’Agenzia non ammettono agevolmente una successione di dichiaranti diversi per il medesimo defunto (ad esempio, il passaggio di consegne dal curatore all’erede finale). Questo limite tecnico obbliga a procedure farraginose e genera errori nella destinazione dei rimborsi d’imposta, i quali vengono talvolta accreditati indebitamente sul conto corrente personale del curatore, essendo ormai estinto il conto dedicato alla procedura.

Sul versante civilistico, si registra il paradosso della “sovracompensazione”. Il nuovo art. 561 c.c. stabilisce che il legittimario riceve l’immobile gravato dall’ipoteca, ma ottiene dal donatario un conguaglio in denaro per il “minor valore” del bene. Tuttavia, se il donatario (che resta l’obbligato principale) continua a pagare le rate del mutuo e lo estingue, l’ipoteca viene cancellata. Il legittimario si troverebbe così ad avere l’immobile libero da pesi e contemporaneamente a trattenere il conguaglio economico ricevuto. Questa espansione surrettizia della legittima configura un ingiustificato arricchimento, che potrebbe legittimare il donatario a promuovere un’azione (art. 2041 c.c.) contro l’erede.

Infine, i professionisti segnalano una crescente esposizione a responsabilità professionale (la cosiddetta culpa in consulendo, ossia la colpa per un’errata o incompleta consulenza). Con l’introduzione dell’autoliquidazione, il dovere di assistere il cliente si sta tramutando in un vero e proprio “obbligo di risultato”, con il rischio per notai, avvocati e commercialisti di dover rifondere di tasca propria eventuali sanzioni. Questo rischio è accentuato dall’assenza di linee guida ufficiali su temi patrimoniali complessi e dalla difficoltà di instaurare tavoli tecnici costruttivi con i funzionari dell’Agenzia. Questi ultimi, infatti, applicano le procedure in modo rigido e automatizzato per il timore di incorrere in un danno erariale in caso di mancate riscossioni.

4. Conclusioni: verso un mercato più fluido ma con cautele operative

Le novità del 2025-2026 segnano un cambio di impostazione molto netto. Sul fronte fiscale, la successione richiede oggi un approccio più tempestivo e accurato nella determinazione delle imposte.

Sul fronte civilistico, invece, la riforma ha reso i beni di provenienza donativa più facilmente commerciabili e finanziabili, rafforzando la posizione dei terzi acquirenti e dei creditori ipotecari.

In altre parole, il sistema si muove verso una maggiore sicurezza del mercato e una minore instabilità degli acquisti, pur lasciando aperte alcune questioni applicative nei casi di transizione tra vecchio e nuovo regime.